경매

경매절차를 통하여 부동산을 취득하게 되는 경우에, 임차인의 대항력문제, 임차인의 보증금과의 우열관계, 유치권자에게 사실상 부담해 주게 되는 채권의 범위, 경매받게 되는 토지상에 건물이 존재하는 경우 법정지상권의 문제, 부당하다고 생각되는 배당결과에 대한 배당이의 등이 주로 문제됩니다.

임차인과의 우열관계는 1순위 저당권설정일과 전입신고일의 선후관계에 의하여 좌우되는 경우가 많지만 인도일자, 확정 일자도 함께 살펴야 합니다. 임차인이 경매절차내에서 배당요구를 하지 않은 경우, 임차인이 중도에 잠시 다른 곳에 전출 신고를 하였던 경우, 중도에 임대인의 소유관계가 변경된 경우 등에는 보다 신중한 검토가 필요합니다.

토지만이 경매에 나온 경우 건물에 대하여 법정지상권이 인정되는지 여부에 따라 큰 손해를 보거나 뜻하지 않은 이익을 보는 경우가 있습니다. 저당권설정 당시에 그 건물이 아직 완공되지 못한 경우라면 과연 법정지상권이 인정될 것인지의 문제는 건축관계서류를 전체적으로 살펴야 확정할 수 있는 문제로서 쉽사리 결론을 냈다가는 큰 손해를 보게 될 수도 있습니다.

경매대상이 된 토지상에 건축 중인 건물이 있는 경우에는 유치권을 주장하는 공사업자가 많은데 어느 범위까지 유치권자 로 인정하여 줄 것인지, 유치권이 인정되는 채권의 범위는 어떠하지 등도 건축관계서류들을 면밀히 검토하고 현장확인 및 탐문을 꼼꼼히하여 충분한 정보를 검토하여야 합니다.