임대차관계

주택의 경우 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 다음날부터 대항력이 생기고, 임대차계약증서에 확정일자를 받으면 그 날짜에 따른 우선권이 생깁니다. 보증금중 일정액에 대하여는 일정한 요건하에 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있고, 서울의 경우 는 그 금액이 보증금 7500만원 이하인 임차인들이 2500만원의 범위에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

보증금이 일정금액 이하인 상가건물의 경우에도 비슷한 보호를 하고 있는데,서울시의 경우 보증금이 3억원 이하이어야 상가건물임대차보호법의 적용이 가능하고, 월차임이 있는 경우는 그 차임에 100을 곱하여 보증금에 합산하여 보호대상 인지 여부를 구분하고 있습니다. 상가건물의 경우에는 사업자등록을 한 다음날부터 대항력을 갖게 되고, 5년의 범위에서 계약갱신요구권이 인정됩니다.

임차인이 임료를 제때에 내지 않을 경우에 명도를 받을 수 있는지의 문제는 위 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법, 민법 중 어느 법이 적용되느냐에 따라서 다르니 주의하셔야 합니다. 임대차가 종료한 후 임차인이 어느 범위까지 원상 회복을 해 주어야 하는지도 문제가 되는 경우가 많고, 임차인이 임대인에게 권리금을 요구할 수 있는지, 상가의 경우 상가 개발비를 어느 범위에서 반환 받을 수 있는지도 문제됩니다.